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「巴黎人娱乐巴黎人娱乐」独家对话④|钟北辰:旧瓶装新酒,首创的“首创”

发表于 2020-01-07 10:39:28    阅读 4309

「巴黎人娱乐巴黎人娱乐」独家对话④|钟北辰:旧瓶装新酒,首创的“首创”

巴黎人娱乐巴黎人娱乐,来源:风财讯

本期#思考词#

新元素、创新和点石成金

首创置业总裁钟北辰

撰文:王迪

出品:风财讯

美国作家德里克·汤普森曾在《引爆流行》中提到一个有趣的论断:产品不断变化,时尚来来去去,但存在于人们头脑中的结构是古老的。归属感、逃脱、受启发、理解和被理解这些最基本的人类需求是永恒的。如何打造一款让人喜欢的产品?他给出了一个公式:喜欢=熟悉+惊喜。

按照此种逻辑排列、整合、推演至房地产业则是,不完全摈弃传统模式,也不一开始过度创新,而是在用户和产品之间找到一个平衡点,让固有的物理空间链接上文化与情感的纽带,这一点正契合了首创郎园vintage历经十年洗礼进阶成文化代名词的原因。

旧厂房变身时尚主题园区,时髦产品木工坊、青年小聚书屋……那些既富文艺范儿、又有历史尊享感的时尚都市商业社交区穿梭在过去与现实中,让这片市场腾笼换鸟的新业态数度迎来北京市委书记蔡奇的参观、到访。

钟北辰似乎有一种相似的创新力,不论是在担任首创钜大董事会主席时创新电商平台“钜max”,建立可持续资本循环平台,亦或是担任首创置业总裁后推出一系列加快文创、城市更新及长租公寓等新领域布局的组合拳。其中的原因,大概是建筑系出身的人都锻造了一种能力——有天马行空的想象力,而非按图索骥,于建筑的材质、巨石的设计、业务经营领域有一种推陈出新的天然惯性。

2018年11月16日,总建筑规模22万平方米的中关村集成电路设计园(ic park)正式开园,这个将形成以芯片设计、基础软件、物联网、云计算、智能硬件为主体的泛集成电路设计园成为首创置业首进ic的有力尝试。首次开园就吸引豪威科技、兆易创新、兆芯、文安智能等30家行业龙头企业入驻,按照规划,这一产业园将打造我国集成电路产业“芯”旗舰。

从地产开发到集成电路产业园运营,从文创的初踏到事业部的创立,首创置业五项领域初步形成:传统文化创新领域,包括非遗、民族文化的创新发展和产业化;创意设计领域;文化+科技领域,包括数字内容、人工智能新媒体、电子竞技;文化旅游、体育运动、休闲娱乐领域;文化金融融合领域。

“新”的业态正让给首创置业添加“新”的元素,极具时尚感、科技感的点缀改变了人们对这家老牌地产企业固有的印象。

而就在此时间节点往前倒退6个月,钟北辰接替唐军成为首创置业新任总裁。43岁,这个对于同行业一把手来说尚属年轻的年纪,顶着首创置业史上最年轻的总裁光环,钟北辰在承担企业重担的同时,也为首创置业在千亿旅途之中注入了“新”的人事元素。

前有原首创董事长刘晓光打下稳固“江山”做依靠,首创曾以325.1亿元的销售额冲至行业23位,后有前任首创置业总裁唐军建立的平稳增长做基础,而钟北辰亦被视为“站在巨人的肩膀上行走”。

对于掘金存量市场,近日,钟北辰在接受凤凰网房产专访时表示:“老政策已不适于城市更新所面临的新问题,这需要有更多灵活性的内容植入到城市更新项目中。存量市场的收益水平在开发商的收益水平占比不是特别高,这需要常年培养。我们可以做到单一项目赚钱,能够为社会提供价值,但是肯定比房地产正常开发慢很多,尤其像文创、城市更新这种领域更侧重于内容层面,有了内容才能有活力,才能将“老瓶”装“新酒”,让“新酒”更有意思。”

行业转型当口,万物肆意生长,摆在钟北辰面前业务层面的任务是,如何将老旧资产点石成金,使之焕发新活力、新生机,同样在业绩方面,钟北辰谦逊回应2018年首创置业高调喊话“2020年达到1400亿元,重回到行业前30强”的目标:“800亿就很好,我们重在有质量的发展。”

首创的slogan是“创享美好生活,创新,永不止步”。在微信社交方面,钟北辰选择了这样一张照片作为头像:一款时尚简洁、具有创意的吊灯在几近空白的空间中发出微微亮光,黑白灰之间的光影调度让画面既显空灵又富静谧。就如同,在群雄逐鹿陌路狂奔丛林中,既要探险寻路,亦需要深谙规则,静心前行。

如今,在人事、业务层面欣欣向荣的背景下,钟北辰将如何带领首创置业实现“破冰”?时值履新一周年的当口,关于存量市场、城市布局、回a、业绩布标、项目出售、融资、压力与成就等诸多热点话题他会如何回应?凤凰网房产独家对话首创置业总裁钟北辰。

谈存量

凤凰网房产:对于目前的存量市场、城市更新领域,您怎么看?

钟北辰:首创置业其实是城市更新的先行者,我们一直让首创置业的业务多元化,孵化了很多的产业,包括奥特莱斯、文创等,集成电路产业园——ic park,我们也有跟一些企业在养老、医养有合作。

凤凰网房产:目前存量板块在整个业务当中占多少比重?

钟北辰:目前经营的项目都是轻资产,业务做得比较广泛,文创正在运营,包括预计正在做的可能有十几个项目的规模,但是从财务数据的角度上,他们的租金水平和传统二级开发业务还不在一个量级之上。

凤凰网房产,两年前,首创置业将文创确定为第五大产业,同时将高科技产业地产、长租公寓与文创业务并列为三大创新业务。目前这三项业务进展如何?

钟北辰:都在顺利进展,目前文创已经走出北京,在杭州和厦门,甚至洛阳都有一些文创项目,ic park如果顺利的话,最近可能会拓展出新的集成电路产业园项目,奥特莱斯更是会全国开发,轮番启动。

凤凰网房产:中关村集成电路产业园——ic park也是首创置业首次进军ic产业的尝试,我们也了解到项目是斥资百亿打造的。想问一下,当时为何要做这样一个项目?

钟北辰:因为这是国家大战略,我们又善于运营这种园区,帮助成长性、高科技的企业,尤其是电路设计的企业提供一个发展的平台。去年11月份开始运营,全国这样的产业园真正做的好的凤毛麟角。

凤凰网房产:现在很多企业也在跨界做科技等,但是往往会遭遇碰壁难题。

钟北辰:我们并没有做科技,自己并不做芯片的设计和制造。我们只是发挥特长给这些企业提供一个运营的平台,简单的说,我们为这类企业提供更多技术方面的服务,包括工商的、法律的、税务的、人才招聘的,包括生活空间的服务,为企业量身打造。例如,他们如何对外交流,并不是他们擅长的,我们帮助他们做这些事情,提供法律支持甚至会计支持。

凤凰网房产:对于长租公寓行业您怎么看?尤其是长租公寓频繁暴雷的情况之下。很多专家提到长租公寓盈利不高主要是因为租售比太低,您怎么看?

钟北辰:我们正在做主动性长租公寓,有一些是被动性长租公寓,被动性就是你拿地举牌竞面积、竞房价,成本会偏高,我们叫做被动性的长租公寓,首创置业有,但是占比不多。现在我们在北京和上海做的都是主动性长租公寓,就会控制地价,控制成本,使租金资产比达到一个合适的水平。

凤凰网房产:是以收购为主?

钟北辰:主要是地方的乡政府、镇政府,集体所有制企业的集体用地进行合作,这样就可以控制一个比较好的状态。

凤凰网房产:目前,长租公寓的体量差不多是多少?

钟北辰:现在的规模也不能算大,短期之内可能会做到一万多套,这个也在建设中。我们有一个托管项目,一个投资者,我们对他们进行资产管理,我们并不持有资产,而是运营资产,是在上海,明年三四月份会面世,体量差不多1000多套,现在正在密集的策划准备。北京的长租公寓可能两年之后才会入市。

凤凰网房产:您觉得如何才能提高长租公寓的赢利点问题?

钟北辰:这是长期的,其实是很复杂的事儿,跟全社会的融资利率水平、贷款利率水平、每平米的平效和租金以及投入的损耗互相穿插在一起,可能还不是每个城市都可以做长租公寓,因为租金的比例也只有北京、上海这样一些核心城市能够支撑住。

谈目标

凤凰网房产:完成今年的目标有压力吗?

钟北辰:还是有压力的,以前房地产是大周期变化,现在变成小周期变化,一年之内都有波峰、波谷的出现,怎么完成股东交给的使命,对于最后冲击更高的高峰和任务标准还是需要努力的,不到最后一天不能放弃。

其实不是我提的,是以前提出的,我们自己内部开会经常说要稳定在一个规模上,不一定非要冲,因为很多房企都在往后退,我们现在追求高质量的发展,肯定是我们资产结构和负债结构,包括我们要把负债率控制住,降低杠杆,也符合国家的大政方针,不会片面地追求规模,会保持适度的规模,800亿上下对首创置业是比较合适的。

凤凰网房产:企业要做大城市布局及产品线都非常重要,作为北京本土企业,在走出去方面还有何种规划?

钟北辰:我们是第一波走出去的北京房地产企业,成都、沈阳、重庆我们都是第一个去的,只是深圳进的晚一些,两三年前刚进。

凤凰网房产:为了回a万达曾主动剥离了酒店、广场等物业,转做轻资产。事实上,之前首创也在为回a做努力,在回a这条道路上有什么规划?

钟北辰:一直有。中国的国有企业还是想a股,谈不上什么计划,只要有合适的时机,能够有这样的机会我们肯定会不遗余力的。

凤凰网房产:有没有一个准确的时间点?

钟北辰:从个人和公司角度来讲一直在努力,但是要遵循国家政策的变化,曾经我们很接近过,但是毕竟政策对房地产行业还是有所顾忌的。

凤凰网房产:首创是国企,在融资方面其实也有一定优势。除了融资之外,保证现金流方面有何措施?

钟北辰:国企没有什么优势,央企优势比较明显,我们比较市场化。保证现金流肯定是以销售为主,正常的主营业务收入,这是为主的,因为融资无论是国企、央企还是民营企业,大家都在控负债,降杠。降低负债肯定是大趋势,现金部分不必担心,我们的销售是非常正常的,回款也是非常正常的,这是有利的保证。

凤凰网房产:很多企业前11月份的销售额已经跨入了五千亿门槛,您怎么看待规模和负债之间的关系?

钟北辰:无论是做多大的规模,公司的安全、投资者的安全一定是要考虑的,当然民营企业也会考虑这个问题,也是非常成功的企业。无外乎大家起步或者其他的原因,一些企业会做的比较大。我们国有企业也努力在市场上不断进步,追随优秀企业的步伐往前走。

凤凰网房产:您觉得未来房地产政策会有放缓的趋势吗?

钟北辰:应该不会。

谈布局

凤凰网房产:今年,首创置业出售了一些北京、沈阳等城市公司的股权,这主要基于怎么的考量?

钟北辰:现在我们慢慢地往一些强二三线城市进,昆明、厦门、武汉、郑州,其实也在突破以前首创置业固有的城市圈,也希望这些地方的销售占比,尤其是未来中国经济发展最核心的几个区域有更多的布局,最简单的逻辑是,哪怕能够赚钱就奔哪儿去。

不管是卖资产或是卖股权,其实都是一种销售,我们常年都在干这个事儿,否则也不能每年经历几百亿的销售额。卖资产的同时也在买资产,买土地。把一些相对劣质的资产出售、变现,购买一些更优质的资产也是优化资源配置的过程。假设我们是科技公司,不停的卖资产,可能是有问题的。本身我们是房地产公司,买卖土地和项目本身就是常态。

例如,沈阳项目出售是想换一个区域发展,同一区域有两个别墅类的项目,卖出去一个,可以优化一下资源。北京项目是我们的流通股最大股东gic共同合作的项目,他们占50%的股权,希望百分之百的股权,这本身就是我们的股东,也无所谓出售不出售的问题,

凤凰网房产:对于京津冀大本营是怎么看的?

钟北辰:我们也想积极的投身到雄安的建设中,正在积极的努力中,作为北京市的企业一定要为雄安的建设贡献自己的力量,北京一直是我们重仓区,只是北京获得土地的代价太大了,每块地都很贵。

凤凰网房产:北京现在有几个项目?

钟北辰:历史留存的尾盘没有清理的有将近27个项目。

凤凰网房产:现在北京限价地比较多一些,未来在北京拿地方面会怎么考虑,如何看待北京的房地产市场?

钟北辰:首先,我们是北京市企业,其次北京市的市场是永远没有问题的,从来不会在北京出现的任何投资、预期的问题。如果北京的房价出现问题,并不是说一定涨,只能说在宏观调控下变得很稳定,有稳定的收益,无外乎就是单笔的规模太大,一般企业承受不起,一块地起码30亿起步,50亿是经常的,不是地王,面积又比较大。这样的范围内在北京要进行聪明的投资,这是所有的企业都要研究的问题。

凤凰网房产:我们在粤港澳大湾区有布局么?

钟北辰:正在布局过程中,因为我们加入的时间比较短,两年多一点,最近七个项目正在运行,未来会有更多。我们把海南省在内的管理范围也划到了大湾区范围内,这也是我们努力发展的区域。

凤凰网房产:现在有几个比较热的区域——长三角、粤港澳、京津冀,您怎么看待这几个区域,更为看好哪一个区域?

钟北辰:我比较看好华东区和粤港澳,粤港澳有政策支持,华东区就是有钱的地方太多了,一个三四线城市的房价都会追平西南的省会城市。我们在华东地区是重仓的,明年可能就会变成我们的第一大货舱,现在正在运行的项目就将近30个。

谈个人

凤凰网房产:接任总裁一年多以来,您觉得最大的压力、最有成就的事是什么?

钟北辰:我的履新肯定是最有成就的,让我有机会能够担任这个职位,尤其首创这么大的体系,是对我能力的认可,也是我这一生最荣耀的时刻。压力肯定有,尤其是,现在房地产企业、市场发展形势,政策环境的不确定性,国有企业发展过程中遇到大量市场上的问题。我的任务很简单,就是做大企业规模,做大“蛋糕”,为国有资本保持增值,尤其是增值方面更多的帮助,包括在新形势下怎么把企业做的更好,这是我的任务。

凤凰网房产:现在回顾一下,您觉得上任时最棘手的事情是什么,目前有没有解决?

钟北辰:最棘手的问题仍然在棘手,就是如何把企业做好、做强、做大,在市场上有更大的竞争力。这个不存在棘手的问题,而是对我个人以及管理班子和首创置业最大的挑战。

凤凰网房产:您是从建筑师出身,目前的职位可能更多的是以销售额论成败,从建筑师到营销层面的思维需要很大的转变吗?

钟北辰:我其实什么都干过,因为在一个企业里面待得时间比较长,每个部门都管过。管过招采、财务、行政、设计、销售,出身是那个出身,但是你要把企业做的更好,需要每个人每个环节都要知道,如果这一点都做不到,怎么去当一个公司的管理层呢。

凤凰网房产:您平时工作之余会有一些爱好么?

钟北辰:主要就是工作。平时比较宅,工作之余比较喜欢读书。

凤凰网房产:最近在读什么书?

钟北辰:一本老外写的书——《如何看懂中国画》。

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